Hamide HANGÜL, Birol BOZKURT

Türkiye’de konut satışları nisan ayında 100 bin adetin altına gerileyerek sert düştü. Geçen yıl nisan ayında 133 bin 58 adet olan konut satışları, bu yıl nisanda yüzde 35,6’lık düşüşle 85 bin 652 adete geriledi. Bu yıl mart ayında ise 105 bin satış gerçekleşmişti. Böylece konut piyasasında satışlar, hem aylık, hem yıllık sayıların gerisinde kaldı. En büyük yarayı ipotekli satışlar aldı.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bilgilerinden yapılan belirlemelere nazaran, kredili satışlar yüzde 32 düştü. Datalara nazaran, nisanda 85 bin 652 adet konutun yalnızca 21 bin 769’u krediyle satıldı. Böylece toplam konut satışlarında yüzde 25 hisse aldı. Yılın birinci beş ayındaki düşüşü yüzde 20’ye yaklaştı.

Satışlar tüm vilayetlerde düştü

TÜİK datalarından yapılan belirlemelere nazaran, Nisan 2022-Nisan 2023 periyodunda, Türkiye’de toplam 85 bin 652 adet konut satılırken, kelam konusu satışların tüm vilayetlerde düştüğü görüldü.

En fazla düşüş görülen vilayetler Hatay (yüzde 77), Adana (yüzde 48), İstanbul (yüzde 47), Karabük (yüzde 46,9), Antalya (yüzde 39), Şanlıurfa (yüzde 46), Osmaniye (yüzde 56), Yalova (yüzde 41), Siirt (yüzde 40,4) oldu.

Sektör temsilcileri, konut kesiminde düşüşün nedenini seçim sürecinde ‘bekle gör’ devri, krediye erişim zorluğu, arz zahmetinin fiyatlar üzerindeki baskısı olarak gösterdi.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Nisan ayında bir evvelki yılın tıpkı ayına nazaran yüzde 32,0 azalış göstererek 21 bin 769 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların hissesi yüzde 25,4 olarak gerçekleşti.

Ocak-Nisan devrinde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir evvelki yılın tıpkı devrine nazaran yüzde 19,7 azalışla 80 bin 591 oldu. Nisan ayındaki ipotekli satışların 7 bin 388’i; Ocak-Nisan devrindeki ipotekli satışların ise 25 bin 552’si birinci el satış olarak gerçekleşti. BDDK datalarına nazaran nisan ayının birinci haftasında 397 milyar lira seviyesinde olan konut kredileri mayısın birinci haftasında 415 milyar liraya çıktı.

Özel bankalarda faiz yüzde 3’e çıktı

Nisan ayında 100 milyar liradan fazla artan konut kredilerinin yılın birinci üç ayında yalnızca 30 milyar lira arttığı görülüyor.

Ocak ayının birinci haftasında 360 milyar lira olan hacim mart ayının son haftasında 391 milyar liraya kadar çıkmıştı. Bahisle ilgili görüşlerine başvurduğumuz bankacılar, kamu bankalarının konut kredilerini onaylamadığını, onaylanan kredilerin de 250 bin TL’yi geçmediğini söyledi. Bir bankacı şöyle dedi: “Özel bankalarda konut kredisi onaylarında sorun yok lakin konut kredi faizleri aylık yüzde 2’den yüzde 3’e çıkmış durumda.”

Bir öbür bankacı ise orta gelirliye yönelik Yeni Konutum kampanyalarında Nisan ayında ağır bir periyot geçirildiğini ve bu kampanya dahilinde verilen kredilerde bir üst hudut bulunmadığını anlatarak, “Nisan ayında konut kredisi hacmindeki artışların değerli bir kısmı buradan kaynaklanıyor” dedi.

Konut satışlarındaki düşüş küresel sorun

Konut satışlarındaki düşüş yalnızca Türkiye’de değil, tüm dünyada tartışılan bir husus. Tüm dünyada konut fiyatları ve satışları COVID-19 pandemisi sonrası bir anda fırladı. Lakin Goldman Sachs’ın son raporunda da belirtildiği üzere, konut satışları dünyanın en büyük 10 iktisadında önemli manasında çakıldı.

ABD: Konut fiyatlarında 2021- 2022’de yaşanan ralli, Eylül 2022’de yerini düşüşe bıraktı. Yüksek kredi faizleri ve reseson telaşı fiyatları geriletse de satışlarda beklenen canlılık yaşanmadı. Ocak 2023’te konut satışları yüzde 0.7’lik düşüle aylık 4 milyona geriledi. Bu Ekim 2010’dan bu yana en düşük sayı.

İNGİLTERE: Gayrımenkul alanında çalışanların çatı kuruluşu RICS, nisan ayında İngiltere’de konut fiyatları ve satışlarının düşmeye devam edeceğini, durumun uzun vadede düzeleceğine dikkat çekti. İngiltere’de ortalama bir meskenin fiyat 287 bin 506 sterline çıktı.

AB: AB Kurulu mart ayında, 2022’nin son çeyreğine 2021’in birebir çeyreğine oranla 14 AB ülkesinin 12’sinde konut satışlarının düştüğünü açıkladı. AB İstatistik Ofisi (Eurostat) de birliğin 27 ülkesinin 15’inde konut fiyatlarının bu yılın birinci çeyreğinde 2015’ten bu yanaki en büyük çeyrek düşüşü yaşadığını duyurdu. En büyük düşüşe yüzde 6.5’la Danimarka şahit oldu.

Konut alıcısı beklemede

Boss4 Gayrimenkul İdare Konseyi Lideri Abdülkadir Akkuş:

“Seçim sürecine girdik ve bundan evvel de büyük bir sarsıntı yaşadık. Yerli ve yabancı alıcılar seçim sonrası için konum aldı. Yatırımcı beklemede. 28 Mayıs’taki seçimlerden sonra konut bölümünde hareketlilik olacağını düşünüyorum. Suudi Arabistan, Azerbaycan, Kuveyt, Bahreyn’den, Körfez ülkelerinden seçim sonrası hareketlenme bekliyoruz. Fakat faizlerin çok yükselmemesi lazım. Aksi halde beşerler döviz ve altına yönlenebilir.”

Dövizdeki makas vazgeçiriyor

Master Türk İdare Konseyi Lideri Gökhan Taş:

“Seçimden ötürü insanların erteleme beklentisi vardı. Bir de krediye ulaşım neredeyse imkansız hale geldi. Bankalardan kredi almak zorlaştı. Bilhassa döviz bozdurup gayrimenkul alacaklar için de makas çok arttı. Buradaki makas yüzde 15 açıldı. 19’a dolar satacaksın, 21 liraya alacaksın. Döviz bozdurup alacaklar bunu yapmamaya başladı. Lakin hazirandan sonra bir artış olacağı kanısındayım.”

Bankalar kredi için iştahsız

Karmar A.Ş. İcra Konseyi Lideri Emrullah Yedikardeş:

“Seçim öncesinde piyasalarda oluşan belirsizlik ve bankaların kredi konusunda ‘bekle gör’ siyaseti izleyerek kredi vermeye çok istekli olmaması konut satışlarındaki gerilemenin ana nedenlerinden oldu. Her ne kadar hali hazırda devam eden kampanya ile 0,69 kredi faizi sunulan konutlarda talep ve satış olsa da, bu türlü bir kredi imkanı olmayan ve ikinci el konutlarda satışlar nerdeyse durma noktasında. Biz seçimle ülkedeki belirsizliğin sona ereceğini ve piyasaların toparlanacağını düşünüyoruz.

Arz kahrı negatif baskı yaratıyor

MARS İcra Heyeti Lideri Hakan Bucak:

“Arz kasvetinin fiyatlar üzerindeki negatif baskısı devam ediyor. Bu duruma kimi insanların geliştirdiği fırsatçılık da eklenince sayılar alım gücünün çok üstüne çıkmış durumda. Hem konut üreticisini hem de alıcıyı etkileyen çok fazla negatif bileşen kelam konusu. Bütün bunlara bir de zelzelenin yarattığı ruhsal tansiyon eklenince geliştirici konut üretmek, hane halkı ise konut satın alma konusunda çok istekli ve iştahlı olamıyor.”

Yabancıya satış nisanda çakıldı

Yabancılara yapılan konut satışları nisan ayında, bir evvelki yılın birebir ayına nazaran yüzde 60,3 azalarak 2 bin 557 oldu. Geçen ay toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının hissesi yüzde 3’de aldı. Yabancıya satışta birinci sırayı bin 24 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya’yı sırasıyla 792 konut satışı ile İstanbul ve 186 konut satışı ile Mersin izledi.

MARS İcra Konseyi Lideri Hakan Bucak, bu yılın birinci beş ayında yabancıya satışın 13 bin 483 olduğuna aşiret ederek, şu değerlendirmelerde bulundu: “Yabancı yatırımcı tarafında da geçen yılın birebir devrine nazaran yüzde 35’i bulan bir kayıp kelam konusu. Yaşanan düşüşün ana nedeni zelzele üzere görünüyor. Zira yabancılar ortasında Türkiye’deki konutların güvenilirliğine ait bir kaygı oluştu.

Bununla birlikte Rusların Türkiye gayrimenkul dalındaki birincilikleri 13 aydır devam ediyor. Savaştan bu yana yönelimde 3,5 katlık bir artış kelam konusu. Bu trendin devam etmesini bekliyoruz.