Yener KARADENİZ
Alışveriş merkezlerinin önemli manada sıkıntı bir süreçten geçtiğini söyleyen Ece Türkiye Eş Genel Müdürü ve CFO’su Nuri Şapkacı, açıklanmasa da hali hazırda bankalara geçen AVM sayısının 60-70’i bulduğunu söyledi.
Aynı vakitte Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Lider Yardımcısı da olan Şapkacı, “Türkiye’de 20 bin metrekare üzerinde 280 AVM var ve bunun 70’e yakını bankalar tarafından yaşatılmaya çalışılıyor. 2018’de kiraların dövizden TL’ye dönmesiyle kayıplar başladı. Döviz de fırladıktan sonra kredi borcu olanlar önemli sorun yaşadı. Bankalar da 40-50-60 milyon euro kredi vermişler. Bu paraların batması mümkün değil. Bankalar borçları daima ötelemeye çalışıyor. Kredi borcu olan birtakım AVM’ler borçlarının faizini ödeyemiyor. Bunlar ana parasını ömrü billah ödeyemeyecek. Lakin bankalar da öbür taraftan batıramıyor. Bize bankalar üzerinden ‘bizi alın’ ya da ‘bize takviye verin’ diyen AVM’ler var. Biz de bu kadar güç durumda olan AVM’lere girmek istemiyoruz” dedi.
Yaklaşık 200 alışveriş merkezini yöneten Alman Ece Marketplaces’in iştiraki olarak 2000 yılından bu yana Türkiye’de de faaliyetlerini sürdüren Ece Türkiye’nin yeni devir amaçları ile ilgili düzenlenen toplantıda konuşan Nuri Şapkacı, şöyle devam etti: “Özellikle Covid-19 pandemisi sürecinde AVM kesimi, yaşanan finansal ve toplumsal zorluklardan en çok etkilenen dallardan biri oldu. Yatırımların tekrar artması için öngörülebilir ve şeffaf yasal süreçlerin, mukavele serbestisinin ve gayrimenkul yatırım fonlarının daha faal kullanımının ön plana çıkması gerektiğine inanıyoruz. Belirsizlikler, kanun ve düzenlemelerde sık yapılan ve memleketler arası uygulamalardan ve standartlardan farklılık gösteren değişiklikler, uzun devirli planlamayı ve yatırım kararı alınmasını zorlaştırıyor. Bu nedenle Ticari Gayrimenkul Kanunu’nun acilen çıkarılması yatırımların önünün açılması için büyük değer arz ediyor. Bunu en üst seviyede konuşabiliyoruz. Lakin şu ana kadar aldığımız bir kelam yok.” AYD datalarına nazaran, Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin toplam borcu yüzde 88’i yabancı para cinsinden olmak üzere 12 milyar dolar seviyesinde bulunuyor.
Salgında 3 yeni AVM daha eklendi
Ece Türkiye, Avrupa’da olduğu üzere Türkiye’de de AVM’lere yönelik olarak mimari ve konsept planlama, proje idaresi, kiralama, idare, bütçeleme hizmetleri ile finansal ve tüzel hizmetler veriyor. Ece, Türkiye’de ise hali hazırda ikisi kendi yatırımı olmak üzere portföyünde yer alan 13 alışveriş merkezi ile faaliyetlerine devam ediyor. Mevcut durum ve yeni yatırımlarıyla ilgili bilgi veren Ece Türkiye Eş Genel Müdürü COO’su Semet Yolaç Canlıel da halihazırda Marmara Park, Aqua Florya, Axis İstanbul ve Beylikdüzü Migros AVM, Eskişehir’de Espark, Afyonkarahisar’daki Park Afyon, Bursa’daki Sur Yapı Marka ile Antalya’daki TerraCity ve Antalya Migros AVM’yi yönettiklerini anlattı.
Ankara’da bir karma projenin inşaatının ise devam ettiğini lisana getiren Canlıel, “Pandemi devrinde üç yeni AVM’yi daha idare portföyümüze kattık. Bunlar, İsra Holding yatırımı olan V Mall İstanbul ile V Metroway ve İstanbul Anadolu Yakası’nda bulunan Palladium Ataşehir. 2023 yılında portföyümüze yeni katılan AVM’lerle ilgili ağır bir biçimde çalışacağız. Palladium Ataşehir’de yatırımcı küme bir yenileme projesini de hayata geçirecek. V Metroway’in ise 2023 yılının ikinci çeyreğinde açılması planlanıyor. İnşaatı devam edenlerle birlikte 13 alışveriş merkezinde 615 bin metrekare kiralanabilir alanı ve 2 bin 500 kira kontratını yönetiyoruz. Gelişme potansiyeli gördüğümüz ve yarar sağlayabileceğimize inandığımız başka AVM’leri de portföyümüze katmak üzere çalışıyoruz. Ayrıyeten bu alışveriş merkezlerinde yaklaşık 18 bin şahsa istihdam sağlayarak ülke iktisadının güçlenmesi tarafında de artı kıymet yaratıyoruz” diye konuştu. Canlıel’in verdiği bilgilere nazaran yönettikleri 13 AVM’nin toplam pahası 1.5 milyar dolarken, Ece Türkiye’nin kendi yatırımlarının piyasa pahası ise 400 milyon dolar düzeyinde.
Enerjinin hissesi ikiye katlandı
Semet Yolaç Canlıel, portföylerinde bulunan AVM’lerin ziyaretçi ve cirolarında yaşanan değişimler konusunda da bilgi verdi. Optimum aidat sayılarıyla AVM’leri yıllarca yönettiklerini anlatan Canlıel, “Kiracıların masraflarını makul bir düzeyde tutalım diye tasarruf hedefli yatırımlar yapıyoruz. Sarfiyat kalemimizde de en yüksek başlık güç. Güç maliyetlerinin hissesi salgın öncesinde yüzde 15 iken şu an yüzde 30’ları geçti. Ziyaretçi ve ciro manasında ise pandemi tesiri baya geçti fakat tam olarak eskiye dönüş olmadı. Hala 2019’un sayılarına giriş sayısı özelinde ulaşmamış birçok AVM var Türkiye’de. Bizim portföyümüz özelinde biz 2019 bilgilerini geçtik. Ece Türkiye özelindeki giriş sayısı artış oranımız yüzde 7. Bu yıl Ocak-Eylül periyodunda perakende satış cirolarında artış oranı TL bazında yüzde 223. Şu anda da AVM’lerimiz yüzde 99 doluluk oranıyla faaliyet gösteriyor. Bu dal ortalamasının çok üzerinde bir oran. Turizmdeki artış trendi de ciroları müspet istikamette etkileyen bir başka faktör. 2023 yılında ciro artışının devam edeceğini düşünüyoruz” tabirlerini kullandı.
Yatırımcılar şahsi kefaletlerini bile vermişler
Yatırımcılar önemli finansman sorunu yaşadığını ve maliyetlerin de uçtuğunu lisana getiren Nuri Şapkacı, “Siz kiraları son 3-4 sene içinde yüzde 150 artırdınız. Kredi maliyetleriniz yüzde 350 arttı. O yüzden yatırımcılar karşılayamıyor. Bize şu ana kadar tek bir yardım olmadı. Yatırımcıların yaptıkları ziyanlar inanılmaz seviyelerde. Biz markalara salgın periyodunda 50 milyon dolarlık kira takviyesi verdik. Bütün dal de 1 milyar dolarlık kira takviyesi verdi. Artık AVM’lerin borçlarının yapılandırılması ile ilgili Bakan Nebati ile AYD olarak görüştük. Türk yatırımcılar bankalarla o denli muahedeler yapmışlar ki 20-30 yılda yaptıkları AVM yatırımlarını, küme şirketlerini, şahsi kefaletlerini vermişler. O insanların bu durumdan kurtulma bahtı yok. Bankalarla masaya oturduklarında banka ne derse kabul etmek zorunda ki kredilerde TL’ye dönme imkanı da verilmedi. Umarız bu görüşme sonrası sonuç alınabilir. Bakan Nebati olumlu bakıyor. Bankacılık tarafıyla konuşacağını söyledi. Bankalarla değil fakat kanunla bunu elde edebileceğimizi düşünüyoruz” açıklamasını yaptı.
Ağustos ayında çıkan ortak alan düzenlemesi ile ilgili de konuşan Nuri Şapkacı, “Yeni mevzuat AVM dış cephesinde verilecek bir ilanın gelirinin kiracıların cebine gireceğini söylüyor. Orası bizim mülkiyetimiz. Dış cepheye rastgele bir ilan verip vermemekle içeride mağazası olan perakendecinin ne ilgisi var? AVM’lerin camı da yok, o yüzden bir cephe kapanma olayı da kelam konusu değil. Burada önemli manada mülkiyet hakkına müdahale var. Ayrıyeten kiracılardan artık hiçbir biçimde reklam katkı hissesi alınamayacak deniyor. AVM’lerin içinde çocuk aktiviteleri, tiyatrolar, toplumsal sorumluluk projeleri yapıyoruz. Küreselden bir sürü stant getirildi. Olağanda vatandaş o standa gidemeyecekken, AVM’lerde o sergiyi fiyatsız takip etme fırsatı yakaladı. Lakin artık bunların hiçbiri yapılamayabilir. Bu trafiği de tesirler. Bu en değerli kaslarımızdan biriydi, bu perakendeciyi de etkileyecektir.”
